31 sierpnia 2015 r. podczas telefonicznego dyżuru eksperta z Urzędu Skarbowego
w Namysłowie, czytelnicy Nowej Trybuny Opolskiej zadawali pytania dotyczące
kosztów uzyskania przychodów przy najmie na zasadach ogólnych.
Pytanie 1:
Mam zamiar wynajmować mieszkanie, jako formę opodatkowania wybrałem zasady ogólne. Jakie wydatki będę mógł zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów?
Odpowiedź:
Koszty uzyskania przychodów z prywatnego najmu ustala się na zasadach ogólnych, określonych w art. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kosztami tymi są więc koszty poniesione w celu uzyskania przychodu z najmu lub zachowania albo zabezpieczenia tego źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tej ustawy.
Wynajmujący może zaliczać do kosztów podatkowych w szczególności bieżące opłaty związane z eksploatacją przedmiotu najmu, o ile umowa nie zobowiązuje najemcy do ich ponoszenia. Ponadto, wynajmujący może ujmować do kosztów podatkowych:
- wydatki na dojazd do miejsca położenia przedmiotu najmu i z powrotem,
- koszty pomocy prawnej oraz związane z poszukiwaniem najemców (np. ogłoszenia prasowe, wynagrodzenie pośrednika),
- wpłacone odsetki od kredytu (pożyczki) zaciągniętego na zakup (wytworzenie) lokalu będącego przedmiotem najmu,
- wydatki na remont, w tym również poniesione na przygotowanie lokalu pod wynajem,
- wydatki na zakup wyposażenia do wynajmowanego lokalu,
- odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej lokalu dokonywane w okresie oddania lokalu w najem,
- składki na ubezpieczenie przedmiotu najmu.
Obowiązkiem wynajmujących jest udokumentowanie wysokości osiąganych przychodów i ponoszonych kosztów, przy czym przepisy o podatku dochodowym nie określają szczegółowych wymogów w tym zakresie.
Pytanie 2:
Czy odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup mieszkania można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu tego mieszkania?
Odpowiedź:
Odsetki od kredytu mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów pod warunkiem łącznego spełnienia następujących przesłanek:
- kredyt musi być zaciągnięty w związku z uzyskiwanymi przychodami,
- zaliczeniu podlegają wyłącznie odsetki zapłacone,
- nie są to odsetki, które zwiększają koszty inwestycji.
Należy stwierdzić, iż wydatki poniesione na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego, który został przeznaczony pod wynajem, jako związany z uzyskiwanym przychodem z najmu mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów.
Do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć tylko te odsetki, które zostały faktycznie zapłacone (od momentu przekazania lokalu do użytkowania-wynajmu).
Podstawa prawna:
Art. 22 ust.1, art. 23 ust.1 pkt 32 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.).
